 |
Продажа коммерческой недвижимости – быстро и по максимально возможной цене – это реально!Рубрика: Коммерческая недвижимость На вопросы отвечает Григорий Григорьевич Устинов, Специалист по работе с коммерческой недвижимостью, АН "Слобода". Коммерческая недвижимость – это серьезный инвестиционный инструмент для одних и просто возможность для обеспечения безбедной старости для других. Но если возник вопрос о продаже – как определить правильную стартовую цену? На какой срок экспозиции на рынке ориентироваться? Кому-то поручить или заниматься самостоятельно? Продавать с арендаторами или лучше пустое? Если у Вас возникают подобные вопросы – давайте вместе разберемся, как сделать лучше! И возможно, это поможет вам преумножить собственный капитал! |
| Поделиться |
Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.
Галина 14.10.2010
Григорий, что сейчас происходит в Иркутске с рынком производственной недвижимости? Есть ли спрос, предложения. Хотелось бы услышать ваши прогнозы. Спасибо.
Здравствуйте Галина.
Рынок производственной недвижимости всегда был не столь динамичным, как, например, рынок торговых площадей – предложений меньше, объекты крупнее, цены выше, решения принимаются дольше. И возможно, кризис сказался на нем сильнее, чем на тех же торговых объектах. Но тем не менее, на сегодняшний день во многих сегментах производственной недвижимости существует стабильный спрос на реальные предложения.
Прогнозы – дело не благодарное, но я думаю, что с выравниванием общей экономической ситуации спрос на производственные объекты будет расти.
Галина 14.10.2010
Григорий, хотелось бы услышать ваше мнение о ценах на коммерческую недвижимость в Иркутске.
Считаете ли вы, что недвижимость переоценена или цены объективны. Можете ли дать свой прогноз. Спасибо.
Здравствуйте Галина.
Некоторое время назад коммерческая недвижимость, по моему мнению, действительно была несколько переоценена. Но сейчас, возможно в следствии кризиса, ценовые ожидания собственников серьезно изменились. Да и покупатели и инвесторы стали более разборчивы в выборе объектов. Практически нет покупок «в прок», или «на развитие», как было некоторое время назад. Так что будем надеяться, что очередной «ценовой пузырь» на рынке недвижимости надуется не скоро.
Эдуард 14.10.2010
Григорий не знаем что предпринять. В наличии имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства. Средств на его консервацию у нас нет. Как нам поступить?
Здравствуйте Эдуард.
Возможно, не совсем понял ситуацию, но какой бы Вы хотели видеть дальнейшую судьбу незавершенного объекта? Законсервировать и оставить себе до лучших времен? Зарегистрировать право на незавершенку и продать? Во втором случае – есть ли разрешительная документация на строительство?
Слишком мало информации, для какого-либо взвешенного совета. Я думаю, имеет смысл пообщаться лично и более подробно.
Тимофеев Александр 14.10.2010
Григорий, здравствуйте. Если продавец коммерческой недвижимости требует денежные средства раньше срока регистрации договора купли-продажи, в этом случае банки смогут предоставить кредит до момента регистрации договора?
Здравствуйте Александр.
К сожалению да, с момента создания Федеральной регистрационной службы сложилась такая порочная практика, что денежные средства по многим сделкам купли-продажи недвижимого имущества передаются на момент подписания договора, а не его регистрации.
В отношении банка вопрос будет в том, каким видом кредитного продукта Вы решили воспользоваться. Берете ли Вы кредит под залог уже находящегося в Вашей собственности объекта? Или обеспечением по кредиту выступает покупаемый объект?
Но, как правило, если покупаемый объект закладывается, то основанием для перечисления денежных средств как раз и является зарегистрированный договор купли-продажи, пусть и с ипотекой в силу закона – обременением, возникающим при проведении расчета после подписания договора.
Алла Владимировна 13.10.2010
Григорий, скажите, я хочу купить квартиру с целью перевода ее в нежилой фонд, будет ли считаться это ипотекой коммерческой недвижимости? Спасибо.
Здравствуйте Алла Владимировна.
Ипотека – это кредит под покупку жилой недвижимости. В данном случае квартира будет находится в залоге у банка. Для перевода в нежилой фонд потребуется согласие залогодержателя, а банки, как правило, такого согласия не дают. Поэтому пока кредит не будет погашен, перевод не возможен.
Александров Павел 13.10.2010
Добрый вечер. Подскажите пожалуйста: у нашего предприятия имеется в собственности административное здание, при этом земельный участок не оформлен. Можем ли мы сейчас продать это здание без оформления земельного участка, а потом уже новый собственник здания при переводе его в жилое оформит и земельный участок?
Здравствуйте Павел.
Как правило, на сегодняшний день практика такова, что при продаже отдельно стоящего здания предоставление документов на земельный участок обязательно. Поэтому я думаю, что либо право аренды, либо право собственности Вам оформлять придется.
Елена Жданова 13.10.2010
Григорий, здравствуйте. Много ли банков в Иркутске предоставляют коммерческую ипотеку? С какими банками вы сотрудничаете? Какую помощь оказываете в получении кредита?
Здравствуйте Елена.
Кредиты на покупку коммерческой недвижимости предоставляют достаточно большое число банков, но условия кредитования, сроки и суммы у всех, естественно, отличаются. Как правило, к нам приходят клиенты с уже согласованными и подтвержденными кредитами. Мы не оказываем услуги по получению кредита. И если уж смотреть в корень – риелтор, в переводе с английского, это продавец недвижимости. Т.е. помощь в получении кредитов – не совсем наш профиль.
Евгений 13.10.2010
Добрый день, Григорий. Как можно подтвердить статус собственника для продавца коммерческой недвижимости?
Здравствуйте Евгений.
Ну наверно самым неопровержимым доказательством Вашего права собственности будет являться выписка из ЕГРП, которую можно получить в Федеральной регистрационной службе.
Безбородов Анатолий 13.10.2010
Поясните, пожалуйста, ситуацию. Организация арендовала по договору здания и сооружения. Право пользования земельным участком, на котором они расположены, арендатором не переоформлялось. В дальнейшем с согласия арендодателя организация произвела реконструкцию - построила пристройку к одному из зданий. Сможет ли организация, зарегистрировать право собственности на возведенную пристройку? Спасибо.
Здравствуйте Анатолий.
Если исходить только из полученной информации, то получается следующее – арендатор создал неотделимое улучшение на арендуемом объекте. Значит, если это улучшение было сделано с ведома и согласия собственника, и имеются соответствующие документы, то условия перехода этого улучшения в собственность арендодателя должны быть в этих документах проговорены. Сомневаюсь, что там было прописано, что будущий пристрой станет собственностью арендатора. Соответственно, зарегистрировать право собственности на построенный объект, я думаю, Вам не дадут. Просто арендодатель должен допустить слишком много промахов и недочетов в документах, разрешающих реконструкцию, что бы у арендатора появилась такая возможность.
Виктор 12.10.2010
Нужно ли в каких-либо органах регистрировать договор аренды помещения или достаточно подписи и печати со стороны Арендодателя? И может ли Арендодатель, при действующем договоре аренды, продать помещение или выселить меня?
Здравствуйте Виктор.
Договор аренды подлежит обязательной регистрации, если заключен на срок от года и более. Договор, заключенный на срок в 11 месяцев регистрировать не обязательно, но это не значит, что он не действителен. Условия расторжения договора аренды и, соответственно, Вашего выселения из помещения, прописываются непосредственно в договоре. Посмотрите внимательно, что будет достаточным основанием для собственника, что бы его расторгнуть. Продать помещение собственник тоже может, но продажа будет осуществляться с обременением, т.е. все права и обязанности по действующему договору аренды перейдут к новому собственнику.
Алена 12.10.2010
Григорий, поделитесь своим опытом - на чтобы вы обратили внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости. Заранее спасибо.
Здравствуйте Алена.
Про очевидные вещи – состояние помещения и соответствие его Вашим требованиям, говорить не будем. Из каких-то неявных моментов – документальная составляющая: в порядке ли правоустанавливающие документы; достаточно ли полномочий у лица, подписавшего договор; заключены ли договора с обслуживающими организациями; нет ли каких-либо ограничений в использовании арендуемого объекта; По самому договору – в полной ли мере учтены Ваши интересы в договоре аренды, каким образом оговорены условия изменения арендной платы и условия досрочного расторжения договора.
Иванова Людмила Александровна 12.10.2010
Добрый день. Какие налоги нужно будет заплатить при покупке и продаже коммерческой недвижимости?
Здравствуйте Людмила Александровна.
Вы продаете недвижимость как физическое лицо или как организация? У Вас упрощенная система налогообложения или нет? Сколько времени Вы владеете объектом? Для того, что бы правильно ответить на Ваш вопрос необходимо уточнить все эти моменты.
Если в общем случае, то при покупке – налогов не платим, при продаже – физическое лицо платит 13% от суммы, превышающей налоговый вычет. Налоговый вычет составляет 1 млн. рублей если владеем объектом менее трех лет, и полную стоимость объекта, если владеем более трех лет.
Андрей 12.10.2010
Здравствуйте, Григорий. Я живу в девятиэтажке на восьмом этаже. Соседние две квартиры выкупил один хозяин и организовал офис. Круглосуточно работают диспетчера. Приезжают водители. Подскажите, законно ли размещение офиса в квартире жилого дома на восьмом этаже? И куда можно обратиться для решения этого вопроса. Спасибо.
Здравствуйте Андрей.
Прямо скажу – вопрос конечно совершенно не к нам. На сколько я в курсе – размещение такого офиса в жилом доме не законно, и обращаться с жалобой нужно в администрацию района и города. Но как и любом вопросе, здесь тоже существуют нюансы. Например, для частного предпринимателя при определенных видах деятельности нежилое помещение не обязательно… К сожалению, больше по данному вопросу ничего Вам подсказать не смогу.
Александр Федорович 11.10.2010
Григорий, вопрос, наверное, не по этой теме вашей конференции. Но, если проконсультируйте, буду вам благодарен. Как снять в Иркутске нежилое помещение в аренду у государства? И отличаются ли арендные ставки на помещения, взятые у государства от рыночных? Спасибо.
Здравствуйте Александр Федорович.
Это действительно немного не наш вопрос, т.к. государство в данном случае в наших услугах не нуждается. На сколько я могу судить, обращаться Вам нужно в КУМИ. А ставки аренды на сегодняшний день, опять же, на сколько я в курсе, не очень будут отличаться от реальных рыночных.
Людмила 11.10.2010
Добрый день. Изменилось ли в Иркутске в последние два года соотношение офисов классов - А,B,C? Соответствуют ли они заявленному качеству?
Здравствуйте Людмила.
Если мы с Вами будем строго придерживаться заявленной классификации офисов по классности, то боюсь, что класс А мы в Иркутске не обнаружим вообще, а В и В+ в некотором небольшом количестве. Обсуждать соответствие заявленному качеству я думаю здесь было бы не очень корректно, т.к. мы не обладаем достаточным количеством отзывов реальных арендаторов этих офисных центров о предоставленных услугах.
Большинство офисных центров, распроданных частями на стадии строительства, как Вы сами понимаете, вообще не поддаются классификации. А так как в последние два года новых проектов начато не было, а только завершалось уже заявленое, то про изменение соотношения я бы не взялся говорить. По сути ничего за это время сильно не изменилось.
Александр Анатольевич 11.10.2010
Здравствуйте. Технический паспорт на здание оформлен в 2003 году, само здание находится в собственности. В настоящее время здание почти полностью разрушено. Земельный участок находится в аренде. Какие последствия могут быть в такой ситуации. Могут ли отобрать землю из-за того, что нет здания? И можно ли на разрушенное здание сделать технический паспорт? Спасибо.
Здравствуйте Александр Анатольевич.
Первый же вопрос, который возникает по Вашей ситуации – а что Вы собираетесь делать? Продавать объект? Восстанавливать здание и вести в нем свой бизнес? Есть ли у кого-либо какие-то претензии к Вам в отношении этого объекта – идет под снос или еще что-либо? В зависимости от всего этого будут меняться ответы на Ваши вопросы. В отрыве от реальной ситуации я бы не взялся на них отвечать. Ведь если у Вас есть право собственности и тех.паспорт, а Вы собираетесь делать новый – то зачем?
Рекомендую по этому поводу пообщаться лично, в офисе или по телефону. Постараемся вместе разобраться в ситуации.
Марина Николаевна 11.10.2010
Добрый день. Планирую купить квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилое помещение. В дальнейшем сделать отдельный вход ввиде пристроя. Скажите, пожалуйста, какое количество положительных голосов жильцов мне необходимо собрать? Заранее благодарю за ответ.
Здравствуйте Марина Николаевна.
Скажу честно, узаконивание перепланировок, согласования, перевод в нежилое и ввод в эксплуатацию – это не совсем мой профиль. Но на сколько я в курсе, для перевода в нежилой фонд согласия жильцов дома не требуется. А вот с пристроем сложнее – скорее всего Вам придется его получить у 2/3 собственников дома.
Олег Юрьевич 11.10.2010
Григорий, добрый день! У меня есть земельный участок 60 га в Ангарске. Я не могу решить как эффективно его можно использовать (использовать под застройку, может продать). Интересуют ваши услуги по консалтингу.
Здравствуйте Олег Юрьевич.
В рамках нашей конференции такой вопрос конечно не обсудить. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование участка, а потом, возможно, и сопровождать данный проект мне, как специалисту, было бы очень интересно. Поэтому приглашаю Вас к нам в офис для более обстоятельного обсуждения вопроса.
Сергей 10.10.2010
Еще один вопрос. Выгодно сейчас будет вложиться в покупку складского помещения в Иркутске? Какие перспективы?
По поводу целесообразности приобретения объектов недвижимости – купить или арендовать, мы уже говорили на этой конференции, и если в отношении складов, то давайте посмотрим на цифры. Цена продажи такого объекта колеблется от 5 до 10 тысяч рублей за квадрат в зависимости от качества и расположения здания. Плюс к этому в обязательном порядке заплатите за земельный участок – от 50 до 200 тысяч рублей за сотку. Мы сейчас говорим только о складах, участки, пригодные для размещения торговых объектов не рассматриваются. В результате в среднем получим примерную цену сделки на склад в 1000 кв.м. с земельным участком в 50 соток – 10-15 млн.руб. За эти деньги Вы сможете арендовать аналогичный объект более 6 лет, если учитывать временнУю стоимость денег, т.к. в первом случае – деньги отданные сейчас и сразу, одним платежом, во втором – деньги, растянутые во времени. Что для Вас предпочтительнее? Как всегда – это вопрос приоритетов. И зачастую, пообщавшись со специалистом, заострившим Ваше внимание на правильных вопросах, можно решить, что для Вас выгоднее – купить или арендовать.
Сергей 10.10.2010
Григорий, поясните, какова сейчас ситуация на рынке складских помещений Иркутска? Есть ли свободные площади? Нашей компании требуется 1000 кв.м. на 1 год. Сможете посоветовать? Спасибо.
Здравствуйте Сергей.
Как собственно и в любой другой сфере коммерческой недвижимости – торговой и офисной, качественных объектов всегда мало, не смотря на кажущийся большой объем предложения. И в данном случае конечно самое главное – на сколько высоки Ваши требования к складу, который Вы хотели бы арендовать? Но все таки, на сколько я могу судить, большого ажиотажа и дефицита площадей в принципе нет. Не далее как месяц назад у нас был аналогичный объект в предложении по аренде. Ну а на счет посоветовать – разрешите пригласить Вас к нам в офис, с удовольствием займемся Вашим вопросом.
Мария 10.10.2010
Здравствуйте, Григорий. Что бы вы изменили в действующем законодательстве для улучшения работы риэлтора в сфере коммерческой недвижимости?
Здравствуйте Мария.
Даже не знаю, как Вам ответить в данном случае…
К сожалению, ситуация на сегодняшний день такова, что закона о риэлтерской деятельности не существует в принципе. И официально, такой профессии в России нет. Поэтому как можно улучшить законодательство в отношении работы того, кого документально и законодательно не существует? Долгие годы идут разговоры о том, что рынок и «Улучшения в работе риэлторов в любой сфере» должны устанавливать и отслеживать так называемы СРО (само регулируемые организации), но и этого закона нет. Как в Германии – фиксировано прописанные в законе комиссионные, в ближайшее время тоже не узаконят, поэтому единственная возможность – это расти самим в профессиональном уровне, не уповая на законодателей. Профессионалы нужны во всех отраслях, они востребованы и их услуги оплачиваются.
А вообще, практика показывает, что часто у нас получается «хотели как лучше, а получилось как всегда». Так что лучше уж ничего не менять, а то как бы чего ни вышло!
Роман, предприниматель 10.10.2010
Григорий, есть ли в Иркутске возможность арендовать офис по системе "все включено" - переговорная, услуги ресепшн и секретаря. Данный офис нужен только для ведения переговоров, так как сотрудники работают на дому.
Здравствуйте Роман.
Скажу честно, у нас в прайсе таких предложений не было. Возможно уровень спроса на них не настолько высок, что бы рынок адекватно откликнулся. Ну а вообще, могу предположить, что подобное предложение могло бы существовать у какого-либо офисного центра, как одно из составляющих в общем списке предоставляемых услуг.
Илья 10.10.2010
Григорий. Я не понимаю, зачем нужен сейчас брокер по коммерческой недвижимости. Так как после кризиса появилось много свободных офисов и торговых площадей. Объясните.
Здравствуйте Илья.
Позвольте в этом случае задать Вам встречный вопрос – Вы теоретизируете или собираетесь выйти на рынок с предложением о продаже объекта? Или может быть хотите сдать в аренду какой-либо объект?
Ваша точка зрения, нужна ли какая-либо профессия или специалист, будет принципиально отличаться, когда Вы рассуждаете «вообще», или когда Вам нужно предметно решить возникший вопрос. Ведь если разобраться, исковое заявление в суд то же может написать каждый, но поверьте, с грамотным адвокатом ваши шансы решить вопрос в Вашу пользу многократно возрастают! Как говорил Жванецкий – «За лечение можно и не платить, если результат вас не интересует». Поэтому независимо от насыщенности рынка, наличия кризиса или экономического расцвета, кому-то специалист будет нужен, а кому-то нет. И это нормально. Это рынок.
Виктор Михайлович 10.10.2010
Здравствуйте. Популярен ли в Иркутске лизинг коммерческой недвижимости?
На какой срок предлагаю лизинг, размеры лизинговых платежей, размер аванса? Интересует ваше мнение по перспективам развития лизинга недвижимости в Иркутске.
Здравствуйте Виктор Михайлович.
Не могу сказать на счет популярности лизинга вообще, но на моей памяти ни у меня, ни у одного из моих коллег не было ни одной сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости по такой схеме. Через кредит – да, через лизинг – нет. Я не хочу сказать, что лизинг не популярен, нет. Возможно такие сделки проходят без нашей помощи и поэтому мы о них не знаем. В связи с этим, к сожалению, вынужден отослать Вас к компаниям, предоставляющим услуги лизинга, для получении подробных условий.
Алексей 10.10.2010
Существует ли в Иркутске дефицит свободных офисных помещений? Подскажите, каковы средние ставки на аренду офисов в Октябрьском и Сведловском районах?
Здравствуйте Алексей.
Если мы говорим о дефиците вообще – то его конечно нет. Еще полгода-год назад я бы выразился более категорично – в Иркутске существует значительный избыток офисных площадей. Сейчас ситуация немного выровнялась, но не на столько, что бы появился дефицит, просто арендаторы стали входить в нормальный послекризисный рабочий режим и есть кем занять существующие площади.
А по ставкам – если говорить о площадях аналогичного качества, то примерная цена аренды и в Свердловском и в Октябрьском районах в среднем 400-600 руб./кв.м.
Юрий 10.10.2010
Сталкивались ли вы с мошенничеством в операциях с коммерческой недвижимостью?
Здравствуйте Юрий.
В данном случае, хотелось бы уточнить, а что Вы называете «мошенничеством»? Откровенное «кидалово» с поддельными документами? Или небольшое, но намеренное, невыполнение условий договора, влекущее за собой значительное недополучение прибыли? И в том и в другом случае есть злой умысел и потеря денег, но в первом – это откровенная «уголовка», а во втором – просто невыполнение договорных обязательств и, возможно, арбитраж.
К сожалению, у нас никто не застрахован ни от того, ни от другого, но мы стараемся, полагаясь на свои, и привлеченных специалистов, опыт и знания, свести возможность возникновения подобной ситуации к минимуму. Возможно поэтому, возможно Бог миловал, но ни у меня лично, ни у моих клиентов, подобных ситуаций не возникало. Тьфу-тьфу-тьфу.
Максим 10.10.2010
Добрый день! Каким образом вы продаете коммерческие объекты? Какие маркетинговые идеи используете?
Здравствуйте Максим.
Даже не знаю, как и начать – с одной стороны все просто и никаких велосипедов никто не изобретает, с другой стороны, есть определенная модель маркетинговой компании, которая в процессе все время меняется и перестраивается, и у каждой компании она своя. Но каков бы ни был маркетинговый процесс, в центре него всегда стоит человек, который аккумулирует полученную информацию, который всегда в теме, и именно от него зависит, как где и когда замкнется эта цепочка – покупатель-продавец. И вот это уже не напишешь на бумаге, как это происходит.
Стандартная схема подразумевает использование газет, тематических интернет ресурсов, работа с заявками из базы данных конторы, размещение рекламных и информационных баннеров на объекте и в его окрестностях. Вот пожалуй и все. Дальше уже идут какие-то индивидуальные, только для этого объекта подходящие методы, если мы считаем, что стандартного пакета не достаточно – директмэйл, адресная реклама, персональные презентации и т.д.
Ирина Николаевна 10.10.2010
Здравствуйте! Существенно ли повлияли на иркутский рынок торговой недвижимости негативные последствия экономического кризиса? Много ли заявленных проектов в сфере торговой недвижимости были пересмотрены девелоперами? Спасибо.
Здравствуйте Ирина Николаевна.
Если «влиянием кризиса» мы назовем отсутствие активности на рынке, то могу сказать, что реально она была очень низкой только в первой половине 2009 года. Дальше просто сместились акценты, откорректировались цены и арендные ставки. Еще четче проявилось различие между действительно интересными и реально приносящими доход объектами и теми, которые просто очень хотелось таковыми считать.
По поводу пересмотренных проектов складывается такое впечатление, что практически никто от своих планов не отказался и существенному пересмотру проекты не подвергались, просто сроки запуска объектов были немного, а кое-где и не немного, перенесены.
Борис 10.10.2010
Добрый день. Есть ли разница между инвестициями в коммерческую недвижимость Иркутска и городами Иркутской области? Куда выгоднее вкладывать?
Здравствуйте Борис.
Если я спрошу Вас, есть ли разница между инвестициями в Москву и города Московской области, то думаю, что ответ будет однозначный. В нашем случае то же самое – в общем случае конечно инвестировать в Иркутск гораздо интереснее и окупаемость такой инвестиции гораздо выше. Хотя, честно скажу, всей областью мы не занимаемся, и как раз именно потому, что подавляющему большинству наших клиентов она, как объект для инвестиций, не интересна. При этом мы не говорим про какие-либо узко специфические сферы и объекты.
Вадим 07.10.2010
Здравствуйте, Григорий. Я владею несколькими коммерческими объектами незавершенного строительства. Какие существуют схемы для их продажи?
Здравствуйте Вадим.
В данном случае не совсем понятно, что Вы имеете ввиду под «схемами». Если вопрос ценообразования, то все считаем как обычно двумя способами – исходя из цены сделок по аналогам и ориентируясь на потенциальную будущую доходность объекта. Если вопрос в юридической составляющей –обычная регистрация перехода права требования в ФРС. Нюанс в том, что в продаже незавершенки есть свои сложности – ее сложнее презентовать потенциальному покупателю; чем меньше степень готовности, тем сложнее снять опасения в высокой рискованности покупки; возникает много вопросов по документам на саму площадку и т.д. Но если сделать все правильно, можно нивелировать все эти моменты.
Роман 07.10.2010
Здравствуйте Григорий!! Скажите пожалуйста,какова на сегодняшний день стоимость аренды квадратного метра нижилых помещений в октябрьском районе? хотелось бы знать примерную стоимость (первая линия, и не первая линия...)
Здравствуйте Роман.
Если коротко по цифрам и не вдаваясь в крайности, то примерно так:
- аренда офисного помещения (не первый этаж, не первая линия) 500 – 600 руб./кв.м.
- аренда торгового помещения (первый этаж, первая линия) 1000 – 1500 руб./кв.м.
Но, все равно, это скорее цифры для статистики. Реальная оценка арендной ставки каждого помещения производится индивидуально.
Павел 07.10.2010
У меня есть 10 млн. в какую коммерческую недвижимость посоветуйте вложить?
Здравствуйте Павел.
Наиболее интересным вложением всегда были торговые помещения на первой линии, так называемый стрит-ритейл. На них всегда стабильный спрос у арендаторов и арендные ставки на эти помещения, как показал кризис, наименее подвержены воздействию подобных экономических потрясений – торговля так или иначе живет всегда, чего не скажешь об офисах.
Если примерно, то за эти деньги Вы купите примерно 80-100 кв.м. с возможностью сдать их в аренду за 1300 – 1500 руб./кв.м. Примерный срок окупаемости такой инвестиции 5,5 – 6,5 лет. Если Вас интересует более высокая доходность, то вкладывать деньги в недвижимость не стоит. Либо нужно работать на спекулятивных сделках, рискованность которых очень высока.
Зураб 06.10.2010
Григорий, если я обращусь к вам за помощью в получении ипотеки по коммерческой недвижимости, то сколько будет стоить ваша услуга?
Здравствуйте Зураб.
Благодаря нашей интернет-конференции я лишний раз имею возможность убедиться, что достаточно много людей не совсем верно понимают, что мы делаем и какие услуги можем предложить.
В данном случае мы можем проконсультировать Вас, какой объект коммерческой недвижимости имеет смысл купить, как увеличить его доходность, если Вы сочтете возможным – участвовать от Вашего имени в сделке – провести переговоры и приобрести объект на указанное лицо по доверенности, НО! согласование и получение кредита – это работа банка.
Виктор 06.10.2010
В настоящее время в нашей фирме не хватает средств приобрести офис. Григорий, что посоветуйте - снимать офис или приобрести офис по ипотеке. Спасибо.
Здравствуйте Виктор.
На самом деле для очень многих этот вопрос является архиважным!
И у того и у другого варианта есть свои плюсы и минусы и, если сохранять объективность, то категорически советовать тот или другой вариант я бы не стал. Давайте рассмотрим плюсы и минусы каждого из вариантов:
- при аренде Вы имеете небольшие ежемесячные платежи, готовый офис под ключ, можете поменять место расположения в любой момент, если появилась необходимость, сняв другое помещение, Но! при этом Вас может выселить собственник и арендная ставка может меняться не в Вашу пользу;
- при покупке Вы получаете недвижимость в собственность и можете в дальнейшем ею распорядиться (продать или заложить), с течением времени стоимость недвижимости, которой Вы владеете, увеличивается, растет доверие партнеров и клиентов, Но! Вы получаете обязательные ежемесячные платежи по кредиту, теряете в мобильности – при изменении окружения, рыночной ситуации и прочих факторов, что бы переехать – нужно продать, а это довольно долго. Тем более, что получение кредита само по себе не очень простое дело.
Конечно, правильнее разбирать каждый конкретный вариант покупки или аренды отдельно, что бы принять оптимальное и наиболее выгодное решение.
Денис 06.10.2010
Добрый день Григорий! У меня небольшой бизнес. Хочу приобрести или снять павильон. Нашел вариант, но там предлагают купить право аренды...
Это что значит? И какие документы нужны для оформления сделки? Спасибо.
Здравствуйте Денис.
На сколько я понял, Вам предлагают павильон в каком-то торговом центре. Потому что если это отдельно стоящий павильон на земельном участке – это одно, если это павильон в ТЦ – это другое. Но мы с Вами сейчас будем говорить про второй вариант. В данном случае Вам предлагают переоформить на Вас краткосрочный (сроком до года) договор аренды павильона, не подлежащий регистрации в ФРС и нуждающийся в ежегодном продлении. Стоит отметить, что именно на таких условиях работают подавляющее большинство наших ТЦ. Но! есть ли гарантия, что собственник продлит с Вами договор на следующий год на тех же условиях? Никто этого гарантировать не может! Поэтому Вы платите деньги за абстрактное право попытаться это сделать. И в данном случае только Вам решать, а готовы ли Вы на такое рискованное вложение средств? А настолько ли Вы хотите себя видеть в этом ТЦ? К сожалению, зачастую, другой возможности разместить торговую точку в ТЦ просто может и не быть.
Михаил 05.10.2010
Здравствуйте. Какие действия нужно сделать для получения кредита на покупку офиса? Заранее спасибо.
Здравствуйте Михаил.
Как минимум – обратиться в банк, в котором Вы предполагаете получить кредит и ознакомиться с условиями предоставления кредита. Ну а дальше уже, как правило, предоставить документы на покупаемый объект и подтвердить свою платежеспособность. Остальное – индивидуально для каждого банка и кредитного продукта.
Евгения Николаевна 05.10.2010
Григорий, как давно вы работаете в сфере коммерческой недвижимости? Напишите, пожалуйста, о своем опыте работы с коммерческой недвижимостью.
Здравствуйте Евгения Николаевна.
Занимаюсь недвижимостью вообще уже 17 лет, а конкретно только коммерческой недвижимостью с 2005 года. Под «опытом» работы в данном случае нужно понимать объекты, с которыми работал? Или клиентов, которым оказал профессиональную услугу? Или ощущения от работы на рынке коммерческой недвижимости города Иркутска? Или объем обучающих программ, которые успел пройти за это время? Боюсь, что так как мастерство самопрезентации в нашей работе занимает далеко не последнее место, этот ответ может стать самым длинным из всех!
А если серьезно, то в моем портфеле есть и проданные заводы с земельными участками, и сданные в аренду складские комплексы и офисные центры. Из программ по повышению профессиональной квалификации хотелось бы особо отметить, помимо прочих, Институт коммерческих инвестиций в недвижимость (США), степень сертифицированного специалиста которого, после пройденного обучения, я собираюсь защищать в самое ближайшее время.
Дмитрий 05.10.2010
Григорий, я хочу приобрести квартиру с дальнейшим переводом ее в нежилое помещение. Это будет считаться как ипотека на приобретение коммерческой недвижимости?
Здравствуйте Дмитрий.
В данном случае нужно разделять несколько видов кредитования. Ипотечное кредитование – это кредиты на покупку ЖИЛОЙ недвижимости. Соответственно, так как купленная квартира будет находиться в залоге у банка, для перевода ее в нежилое необходимо будет получить его согласие. К сожалению, как правило, банки такого согласия не дают. Поэтому, пока ипотека не будет погашена, в нежилой фонд данное помещение не перевести.
Светлана 05.10.2010
Григорий, добрый день.
Оказываете ли вы полный комплекс услуг по управлению частными инвестициями в коммерческую недвижимость? Имею в виду подбор наилучшего объекта, управление объектом, поиск арендаторов, проведение дальнейших мероприятий для увеличения доходности объекта.
Сколько в этом случае составляет ваше вознаграждение? Спасибо.
Здравствуйте Светлана.
Судя по терминологии, Вы неплохо разбираетесь в данной теме. Да, конечно, мы с удовольствием окажем полный комплекс услуг по управлению частными инвестициями в коммерческую недвижимость в том объеме, который Вы указали. И надеюсь, качество наших услуг Вас удовлетворит.
Как правило, к сожалению, не всем нашим клиентам нужна эта услуга в полном объеме. Хотя для нас, как для специалистов, в профессиональном плане, конечно гораздо интереснее работать с инвестицией в полном цикле – купил, сдал, окупил, получил прибыль, продал.
Вознаграждение в данном случае я бы не взялся обозначать какой-то единой суммой или единым процентом, т.к. в состав данной услуги входит достаточно много составляющих, которые стоят по разному, для примера:
- сделка купли-продажи – 5% от стоимости;
- сделка по сдаче в аренду – 50% от одной месячной арендной ставки;
- управление – 10-15% от валового арендного дохода в месяц.
Игорь 05.10.2010
Как определить правильную стартовую цену в недостроенном еще объекте. Объект 85% готовности, находится в 500 метрах от ул. Ленина. Сколько стоит 1 кв.м.
Здравствуйте Игорь.
Определить правильную стартовую цену по объекту не выезжая на место не представляется возможным, независимо от степени его готовности и состояния. Слишком много обстоятельств на нее влияет. Как правило мы исследуем рынок, сравниваем наш объект с объектами-конкурентами, рассматриваем его плюсы и минусы по сравнению с остальными, поднимаем информацию о ценах предложения и о ценах реальных сделок, известных нам, за прошедший период времени, и на основании всей этой информации делаем вывод о разумной и конкурентоспособной стартовой цене предложения.
Два помещения одинаковой площади в одном и том же здании могут иметь абсолютно разную стартовую цену за счет того, что:
- находятся на разных этажах;
- имеют или не имеют отдельные входы;
- количество окон и куда выходят;
- внутренняя конфигурация помещений.
И так далее… Поэтому по Вашему описанию конечно можно назвать какую-нибудь цифру, но она не будет иметь никакого отношения ни к Вашему помещению, ни к реальной действительности вообще.
Николай 04.10.2010
Выдают ли банки Иркутска ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости? Могу ли я как обычное физическое лицо офомить на себя такой кредит или мне нужно зарегистрировать юридическое лицо? Какие условия по кредиту?
Здравствуйте Николай.
Безусловно, банки выдают кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, так же коммерческую недвижимость можно брать в лизинг через лизинговые компании (зачастую это даже выгоднее, чем кредит). Кредит Вы м можете взять как на физическое, так и на юридическое лицо. Единственное, о чем нужно не забывать – Вам необходимо будет подтвердить Ваши доходы, позволяющие желать выплаты по кредиту, несмотря на то, что недвижимость, которую Вы покупаете, будет находится под залогом у банка. А при регистрации нового юрлица Вы не сможете показать ни доходы за прошедшие периоды, ни хорошей кредитной истории, поэтому возможно все таки проще будет получить кредит как физическое лицо. Условия по кредиту лучше конечно узнавать непосредственно в самих банках – сейчас у них достаточно широкий выбор разнообразных кредитных продуктов.
Ксения 04.10.2010
Добрый день! Хотелось бы услышать ваше мнение-в какую коммерческую недвижимость Иркутска выгоднее всего сейчас вкладывать частные инвестиции? Какова доходность этих инвестиций и срок окупаемости?
Здравствуйте Ксения.
Наверно это самые актуальные вопросы для любого инвестора в любое время. И здесь очень важен порядок сумм, которые Вы собираетесь инвестировать. Потому что в каждой ценовой нише есть свои наиболее интересные направления. Но если говорить в общем, то тогда это стрит-ритейл – торговые помещения в первой линии, имеющие хороший пешеходный и автомобильный трафик. Они практически не потеряли в цене в период кризиса. Арендные ставки по ним если и снизились, то совсем чуть-чуть. Но соответственно такое вложение не сможет стать спекулятивным – в общем случае, и срок окупаемости у него будет порядка 8-9 лет. Для реальных инвесторов в Иркутске, покупающих такие инвестиционные продукты, это считается нормальным.
Андрей Викторович 04.10.2010
Григорий, добрый день. Собираюсь открыть небольшой офис.
Планирую купить квартиру на первом этаже жилого дома и использовать ее под офис.
Подскажите, какие шаги нужно предпринять для этого?
Сколько времени займут юридические процедуры и сколько примерно это стоит?
Здравствуйте Андрей Викторович.
Здесь возникает немаловажный вопрос – собираетесь ли Вы использовать купленную квартиру для ведения собственного бизнеса, или покупаете для последующей сдачи в аренду. Если мы говорим про первый вариант, то опять же имеем две ситуации – либо Вы работаете как ИП, либо как Юридическое лицо. Такое количество вариантов возникает по той простой причине, что ИП может работать в жилом помещении, не переводя его в нежилой фонд. Тогда достаточно только получить разрешение на перепланировку и обустройство отдельного входа. Сделать ее и зарегистрировать в ФРС. Если мы говорим про все другие варианты, то перевод в нежилой фонд обязателен – ни один арендатор не снимет у Вас помещение по нормальной рыночной цене, если оно по документам жилое. В среднем вся процедура с разрешениями, проектами, экспертизами, ремонтами, вводами в эксплуатацию и получением конечных документов занимает порядка 9-12 месяцев. Поэтому в настоящий момент я всегда настоятельно рекомендую своим клиентам пристально рассмотреть альтернативные варианты уже готовых нежилых помещений – а не выгоднее ли это будет?
Павел 04.10.2010
Григорий, скажите, инвестируют ли в развитие коммерческой недвижимости Иркутска денежные средства московские и зарубежные компании?
Здравствуйте Павел.
Если мы с Вами говорим о реальных инвесторах, вкладывающих собственные средства – то нет. Увы, но по мнению многих аналитиков вложения в регионы не могут соперничать по доходности с вложениями в столицу. Даже Питер, опять же по их мнению, не дает такой окупаемости вложений. Поэтому здесь на месте мы можем видеть либо приобретение для собственных нужд, либо размещение средств различных фондов по поддержке регионов. Но это конечно не инвестирование, а скорее «освоение» бюджетных денег.
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
