 |
Защита прав участников долевого строительстваРубрика: Правовые вопросы долевого строительства На вопросы отвечает Шаргин Иван Романович, учредитель Юридической Компании «КВИРИНАЛ», специалист по строительному праву, автор более 20 научных работ в сфере гражданского права. Долевое участие в строительстве – одна из наиболее востребованных на сегодняшний день форм приобретения недвижимого имущества. В то же время, несмотря на свою популярность, такой способ влечет риски, которые могут нести вполне определенные негативные последствия для дольщика. |
| Поделиться |
Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.
Евгений 30.10.2017
Добрый вечер, решил взять квартиру в ипотеку. Застройщик ООО\" Вега\" предлагают купить квартиру по 54000 м., в то время как различные агентства предлагают по 52000 м, а одна организация (вроде подрядчик) предлагает вообще по 49000 м. Скажите пожалуйста возможно ли такое, и как обезопаситься от обмана??? Спасибо.
Здравствуйте.
На практике, возможен любой порядок цен, так как застройщики, зачастую рассчитываются с подрядчиками - передавая им квартиры для последующей продажи. Поэтому подрядчики могут устанавливать цену ниже, нежели застройщик. Соответственно, риэлторы могут работать по агентскому договору от подрядчика, и увеличивать цену на размер своего вознаграждения. Так что все выглядит вполне логично. В любом случае, приобретение квартиры, ответственная процедура, и чтобы проверить застройщика (подрядчика), все предоставляемые им документы по объекту недвижимости, рекомендую Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью. Свяжитесь с нами по телефону 8 (3952) 97-16-18 - поможем Вам по всем вышеуказанным вопросам.
Ирина 30.10.2017
подскажите пожалуйста, нам предложили купить квартиру в городе Иркутске за наличный расчёт, под ипотеку она не подходит, т.к. дом ещё не сдан, и они нам могут продать получается квартиру как долевую часть строительства, а потом, как нам объяснил агент, мы её можем оформить как собственность. Мы не сильно в этом понимаем и боимся что нас обманут, подскажите какие документы нужно проверять, куда сходить, куда обратиться и как потом оформить квартиру как собственную? заранее спасибо огромное
Добрый день.
Как я понимаю, Вам предлагают заключить договор долевого участия в строительстве. Данный договор должен быть зарегистрирован Федеральной регистрационной службой. Относительно ипотеки - заключение кредитного договора с банком не зависит от этапа строительства здания, если застройщик (или его агент) указывает на невозможность привлечения Вами кредитных средств - возможно у застройщика отсутствует аккредитация в банках, необходимая для одобрения ипотеки. В любом случае, Вы можете запросить у застройщика соответствующую информацию по объекту строительства: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, проектную декларацию (может быть на сайте застройщика). Вы можете обратиться к нам для комплексной проверки документов по объекту, проверки застройщика, и в целом по юридическому сопровождению сделки. Позвоните нам по телефону 8 (3952) 97-16-18.
Жанна 30.10.2017
Здравствуйте, подскажите сдается квартира в новостройке по ДДУ. Застройщик предлагает подъехать и заключить договор с УК какой-то свой, акт еще не подписывали. Так и должно быть сначала УК, а потом только сдача квартиры и ключи?
Здравствуйте!
В соответствии с ч.13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Согласно положений части 14 вышеуказанной статьи, до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. До сдачи дома в эксплуатацию заключение договора с управляющей компанией не требуется. На настоящий момент Вы можете обратиться в Администрацию и напомнить об их законной обязанности организовать конкурс между управляющими компаниями (опишите суть проблемы и приложите к заявлению копию ДДУ). В будущем, Вы и Ваши соседи вправе изменить форму управления МКД, решив этот вопрос на общем собрании собственников жилья. Резюмируя, на вопрос: "Должен ли дольщик подписать договор с УК до приемки квартиры", - ответ: "Такая обязанность не предусмотрена законом".
Алексей 30.10.2017
Здравствуйте, Подскажите пожалуйста, должны ли быть заделаны сейсмошвы м/у блок-секциями дома? Если да, то дайте пожалуйста названия нормативных документов и какие наши действия должны быть, если дом сдан?
Здравствуйте. Так как вопрос технического характера, рекомендую обратиться за дачей технического заключения в экспертную организацию (а именно к специалисту занимающемуся проведением строительно-технических исследований). Так же можете изучить Свод Правил 14.13330.2014 Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81* (актуализированного СНиП II-7-81* "Строительство в сейсмических районах" (СП 14.13330.2011)) (с Изменением N 1).
Елена 30.10.2017
Я бы хотела расторгнуть договор с застройщиком. Основание - не исполнение обязательств по сдачи и передачи объекта в указанные сроки. Срок по договору апрель 2016. Дом до сих пор не сдан. Квартира по акту не принята. Могу ли я в таком случае претендовать на получение неустойки и возмещению мне упущенной выгоды в судебном порядке с застройщика? (переплаченные % банку за ипотечный кредит) И предусмотрены ли законодательством, какие либо сроки по возврату денежных средств за квартиру в случае расторжения договора? Какие риски могут быть при принятии решения дольщиком о расторжении договора?
Добрый день, Елена.
В Вашем случае, действительно есть основание для отказа от ДДУ, в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
Как я уже отмечал в рамках данной конференции, при отказе от ДДУ, Вы вправе требовать от застройщика: возврата денежных средств по договору, выплаты процентов за пользование денежными средствами (считаются по той же формуле, что и неустойка - посмотрите положение ст. 9 ФЗ-214), убытков, компенсации морального вреда, и если застройщик не выплатит все это добровольно - штрафа, в размере 50 % от взысканной судом суммы денежных средств. Теперь по порядку: "неустойка", в данном случае, проценты за пользование Вашими денежными средствами рассчитывается по той же формуле, что и неустойка за просрочку, однако период начисления - с момента передачи Вами денежных средств застройщику по настоящий момент. Посчитайте размер процентов, подлежащих взысканию с застройщика на нашем сайте: law214.ru, в разделе калькулятор. Теперь вопрос об убытках (процентах по ипотеке) - по данному вопросу суды принимают диаметрально противоположные решения, зачастую пытаются отказать в удовлетворении данных требований. Наши специалисты добивались положительной практики по взысканию процентов по ипотеке. Срок по возврату денежных средств застройщиком предусмотрен ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - двадцать рабочих дней со дня расторжения договора (получения претензии). На практике, если застройщик не отвечает на претензию об отказе от договора в течение недели - можно смело обращаться в суд. Вопрос о рисках при расторжении договора очень обширный, и исходит из отношений с конкретным застройщиком (важна его платежеспособность), поэтому, прежде чем принимать подобное решение, рекомендую обратиться к нам за бесплатной консультацией, предварительно записавшись по телефону 8 (3952) 97-16-18.
Евгений 27.10.2017
Здравствуйте. В ближайшее время ожидаю сдачи долгожданной квартиры. В квартире есть стена из гипсокартона. Скажите пожалуйста, будет ли считаться перепланировкой оборудование в этой гипсокартонной стене двери? Если да, то что нужно для оформления перепланировки?
Здравствуйте!
Обустройство дверного проема тоже является перепланировкой.
Перепланировка жилого помещения производится по согласованию с органом местного самоуправления (Администрацией).
После регистрации права собственности на квартиру - подаете заявление в администрацию, с приложением проекта перепланировки, правоустанавливающих документов, затем сотрудник администрации выезжает к Вам на объект - с целью осмотра и соответствия Вашей квартиры сведениям из ЕГРН (не менялось ли чего самовольно), тем временем согласуется Ваш проект, выдается разрешение на перепланировку согласно Вашего проекта, после выполнения перепланировки - Вам выдают акт ввода в эксплуатацию, который вместе с проектом и новым техпланом (техпаспортом) подается в ФРС.
Теперь о том, как можете попробовать сделать. Если Вы еще не приняли квартиру и, соответственно, не регистрировали право собственности, не ставили ее на кадастровый учет, Вы можете отобразить вновь образованный дверной проем на техническом плане, при обмере квартиры техником БТИ, впоследствии подать этот план на регистрацию права собственности. Возможна такая ситуация (и уже из буквы закона), что ФРС откажет Вам в регистрации права собственности на квартиру, если обнаружится, что предоставленный Вами техплан не соответствует имеющейся в ФРС информации об объекте. В таком случае, узаконение перепланировки будет происходить через суд.
раиса дергунова 27.10.2017
Сын продал свою 1/4долю в 3-х комнатной квартире и 100 000р внёс как договор - задаток покупки 2-х комнатной квартиры и рассказал об этом коллегам по работе, которые осведомили несчастного, что с этой строительной организацией судятся дольщики двух домов, расположенных по ул. свиридова. д.7 в г.липецке. Нам обещали дать ключи для внутренней отделки квартиры в декабре 2017г, дом сдан будет в декабре этого года, а ордер на квартиру -30.06.18г. Никакие строительные работы там не ведутся.Как вернуть деньги? Нам надо внести эти деньги в сданный дом. Нужно где-то жить, а не судиться годами с обманщиками.
Здравствуйте!
В соответствии со ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", при описанных обстоятельствах, Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве и требовать от застройщика: возврата денежных средств по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользования денежными средствами (с момента передачи денег по момент возврата), компенсации морального вреда. При отказе от договора, застройщик обязан вернуть Вам деньги в течении 20 рабочих дней с момента получения претензии с реквизитами счета (куда перечислять деньги). В случае невыплаты денежных средств в указанный период - обращайтесь в суд с требованиями о взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда, и штрафа в размере 50 % от удовлетворенной судом суммы денежных средств. Так же, можете просить суд принять меры по обеспечению иска путем наложения ареста на счета или имущество застройщика, дабы лишить его возможности неисполнять решение суда в будущем. Можем помочь Вам с подготовкой всех необходимых документов, для этого обратитесь к нам по телефону 8 (3952) 97-16-18. Поможем Вам сохранить Ваши деньги и взыскать компенсацию с застройщика.
Алик 26.10.2017
Доброе время суток подскажите пожалуйста если застройщик тянет со сдачей дома а подписывать предлагает только дополнительные соглашения по поводу переноса сдачи дома. Если мои действия будут не подписав дополнительного соглашения я обращусь в суд с требованием взыскать с застройщика деньги за квартиру которую мне приходится снимать по причине не сдачи дома а также предусмотрено кредитным договором страховую суммы (финансовые риски) которую приходится тоже платить по причине не сдачи дома какова вероятность того что суд примет мою сторону? И еще такой вопрос застройщик некоторым дольщикам предлагает подписать предварительный акт приема передачи квартиры хотя дом не сдан и не подключены все коммуникации (электричество, холодная вода) а также не доделаны фасад и балконы чем опасно подписывать такой акт приема передачи квартиры? И когда можно подписывать этот акт?
Здравствуйте!
В соответствии с п.2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, все перечисленные Вами расходы (аренда, страховка) можно отнести к убыткам, подлежащим взысканию с застройщика, при условии, что будет доказана причинно-следственная связь между пропуском сдачи дома и Вашими затратами. При этом, чтобы взыскать убытки по аренде Вам необходимо обосновать: отсутствие у Вас в собственности и собственности членов Вашей семьи иных жилых помещений в пределах города, в котором строится Ваш дом, необходимость проживания в пределах данного города (к примеру - в связи с работой), факт несения расходов на аренду квартиры. Убытки в виде расходов по кредитному договору будут взысканы в Вашу пользу, при условии, что Вы не несли бы их, если дом был бы уже сдан, а квартира - передана Вам. (нужно исходить из условий кредитного договора).
Предварительный акт передачи квартиры не имеет юридической силы, не повлияет на период начисления неустойки, убытков. В свою очередь, если Вы собираетесь делать ремонт, получив ключи по данному акту - не исключен риск того, что застройщик вернет все Ваши улучшения в состояние, в каком квартира должна быть Вам передана. (на практике это редко, но бывает с некоторыми застройщиками).
Если Вы проживаете в г. Иркутске, приходите к нам на бесплатную консультацию, записавшись по телефону 8 (3952) 97-16-18, мы находимся по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, 25, оф. 8-10. Если Вы проживаете в другом городе (регионе), можете направить к нам на e-mail: kvirinal@bk.ru, - скан Вашего ДДУ и кредитного договора (или условий о страховании), договора аренды квартиры, и указать Ваш контактный телефон для обратной связи. С радостью поможем Вам добиться положительного результата по всем озвученным Вами вопросам.
Михаил 25.10.2017
Прошу помочь в следующей проблеме - собираюсь приобретать по ипотеке квартиру в сданном в эксплуатацию доме (новостройка). В связи с этим появился ряд вопросов: 1)Какие документы следует требовать у застройщика? 2)На что обратить внимание? 3)Как понять застройщик ЛИ продает мне квартиру(мутная какая-то контора-в офисе не был, вывески их на здании никакой не видел (вышел тип, показал одну из последних двух оставшихся квартир), по номеру телефона застройщика, что дали в банке, постоянно занято. Дозвонились по номеру на баннере, который расположен на ЖК. Ни разу при звонке не представлялись что за компания... Это все и навевает сомнения... Может аферюги какие-то? Заранее спасибо.
Здравствуйте, Михаил!
Так как, дом уже сдан, вопрос о застройщике становится на второй план. Фактически Вам необходимо удостовериться в "чистоте" приобретаемой квартиры, вне зависимости от того, в чьей собственности она находится (застройщика/подрядчика, которому ее передали по ДДУ), так как это уже не договор участия в долевом строительстве, а договор продажи недвижимости (ч.2 ст.11 ФЗ 214).
Вам следует запросить у продавца: 1. выписку из ЕГРН (выдается вместо свидетельства о гос. регистрации права собственности) - в ней отображается характеристики квартиры, наличие/отсутствие обременений, собственник. 2. справку об отсутствии задолженности по уплате ком. платежей, справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт, 3. справку из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире, 4. если продавец организация - согласие учредителей на совершение крупной сделки. На вопрос о проверке застройщика, либо по проверке любого объекта недвижимости, можете обратиться к нам не в рамках данной конференции позвонив по телефону 8 (3952) 97-16-18.
Екатерина 25.10.2017
я вам уже задавала вопрос, хотела бы продолжить. А если получилось так что при розыске, имущества у застройщика не оказалось , можем ли мы взыскать со страховой?
В данном случае, все будет зависеть от того, какие риски застрахованы Вами по договору страхования. Необходимо изучать договор страхования (полис) и приложения к нему (правила страхования).
Ирина 25.10.2017
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, стоит ли покупать квартиру у застройщика, который обанкротился? (дом сдан и введен в эксплуатацию уже 2 года).
Добрый день!
В случае если дом введен в эксплуатацию, подписан акт приема-передачи с участником строительства, либо застройщик зарегистрировал право собственности на квартиру на себя, между Вами и застройщиком будет заключен договор купли-продажи, а не договор долевого участия в строительстве. При приобретении квартиры Вам следует проверить данный объект запросив у собственника: справку из паспортного стола о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц, получить выписку из ЕГРН на квартиру, по которой вы узнаете о наличии или отсутствии обременений на квартиру и ее принадлежность продавцу, получить справку об отсутствии задолженности по оплате ком. услуг, справку по оплате взносов за кап. ремонт, и иные документы ( в зависимости от статуса продавца). Предоставленные Вам документы, либо информацию по объекту Вы можете направить на наш e-mail: kvirinal@bk.ru, с пометкой в теме: "сопровождение сделки", после отправки информации позвоните нам по телефону 8 (3952) 97-16-18.
dina 25.10.2017
Подскажите, пожалуйста, что делать,если заказчик не хочет признавать квартиру купленную у субподрядчика за бетон (рег.ФРС, есть уведомление подписанное этим заказчиком).
Здравствуйте, Дина.
Как я понял Ваш вопрос, Вы - приобрели квартиру в строящемся здании на основании договора цессии, заключенного с подрядчиком.
Застройщик оспаривает факт расчета с ним за квартиру подрядчиком (с которым и заключен ДДУ).
Если ситуация обстоит таким образом, Вам необходимо запросить у подрядчика (так как расчет производился бетоном) акт сверки взаимных расчетов между ним и застройщиком - по Вашей квартире. Если акт не составлялся, а застройщик выдавал подрядчику квитанцию, к примеру, об оплате цены Договора, запросите у подрядчика данный платежный документ.
При отсутствии доказательств оплаты по ДДУ, застройщик вправе расторгнуть договор и в таком случае, Вы лишитесь квартиры и вправе взыскивать денежные средства с подрядчика.
Также большую роль играет содержание "уведомления подписанного заказчиком". Предлагаю Вам направить имеющиеся у Вас документы в адрес нашей электронной почты: kvirinal@bk.ru с пометкой в теме: застройщик оспаривает факт оплаты по ДДУ, и связаться с нами по телефону 8 (3952) 97-16-18.
Наталья 24.10.2017
Вступила в ЖСК \"Мирный\" в январе 2013 года. Обещали построить до конца 2013 г., однако заканчивается уже 2017 год, а конца стройке не видно. Застройщик объясняет это тем,что якобы квартиры не продаются, поэтому денег на окончание строительства нет. На собрании членов кооператива список проданных квартир не предъявляет. Что делать?
Здравствуйте.
К сожалению на деятельность ЖСК не распространяет свое действие ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Но никто не лишает Вас права выхода из ЖСК и требования возврата стоимости пая. Отмечу, что очень важны обстоятельства, при которых заключался договор с ЖСК. При наличии доказательственной базы, Вы можете обосновать в суде, что на Ваши с ЖСК отношения распространяется закон "о защите прав потребителей", что предоставит Вам дополнительные гарантии, в том числе и по взысканию с застройщика денежных средств. В Вашем случае, для конструктивной консультации необходимо изучить: Устав ЖСК, договор, заключенный между Вами. Можете направить указанные документы в адрес нашей электронной почты: kvirinal@bk.ru, и позвонить нам по телефону 8 (3952) 97-16-18. (При звонке прошу учитывать возможную разницу во времени - наша компания находится в г. Иркутске).
Елена 24.10.2017
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить акт приемки квартиры по догвору долевого участия....если квартира сдана с нарушением срока на 1 год...
Добрый день!
1. Акт приемки квартиры следует подписывать после визуального осмотра квартиры, подъезда, при выявлении каких-либо недостатков, обязательно отражать их в Акте.
2. В Вашем случае, при наличии подобной просрочки в передачи квартиры, следует, при наличии, исключить из акта, предлагаемого застройщиком положения об отсутствии Ваших претензий.
3. Не подписывайте Акт "задним числом"
Все вышеуказанное дает Вам право, даже после приемки квартиры - 1. взыскать с застройщика неустойку, 2. - убытки, 3. - компенсацию морального вреда, 4 - обязать застройщика устранить недостатки, либо отказаться от приемки до устранения недостатков, либо принять квартиру и устранить недостатки самостоятельно и взыскать с застройщика понесенные расходы.
При приемки квартиры замерьте ее площадь - при расхождении в меньшую сторону застройщик обязан выплатить Вам денежные средства за разницу в квадратах, так же убедитесь в установке застройщиком приборов учета в Вашей квартире. (по обязанности застройщика см. ответ ниже в конференции). Поскольку, в Вашем случае уже имеет место быть просрочка, за которую Вы можете взыскать с застройщика денежные средства необходимо ответственно подойти к процедуре приемки квартиры, предлагаем обратиться в нашу компанию по телефону 8 (3952) 97-16-18 для получения бесплатной консультации, индивидуально и исходя из Ваших документов, наши специалисты могут сопроводить Вас на любом этапе взаимодействия с застройщиком и это гарантированно принесет Вам положительный результат - в виде устраненных недостатков и взысканной значительной компенсации за год ожидания квартиры.
Вера 24.10.2017
Здравствуйте! Застройщик затягивает сдачу ЖК уже год. Скажите, пожалуйста, что необходимо сделать, чтобы получить денежную компенсацию.
Здравствуйте!
Как я и отмечал ранее в конференции, Вы имеете право требовать от застройщика уплаты неустойки (рассчитать неустойку можете на нашем сайте: http://law214.ru/), возмещения убытков сверх неустойки (при их наличии), компенсации морального вреда. В связи с сущесттвенной просрочкой передачи квартиры, Вы также вправе отказаться от ДДУ и требовать от застройщика возврата денежных средств и процентов за пользование ими (расчет по той же формуле можете произвести на сайте http://law214.ru/), при этом проценты за пользование денежными средствами будут исчисляться Вами с момента их передачи застройщику. Отказ от договора, в свою очередь, является исключительной мерой защиты, всегда рекомендую изначально идти по пути взыскания неустойки с застройщика. В первую очередь в адрес застройщика направляется претензия, содержащая соответствующие требования (о выплате неустойки, и (или) убытков, компенсации морального вреда), у застройщика 10 дней на исполнение Ваших денежных требований. По истечении 10 дней - подготавливается исковое заявление, с пакетом документов, обосновывающих Ваши требования (ст.ст. 131, 132 ГПК РФ), подается в суд по месту Вашего жительства, либо по месту нахождения строящегося дома, либо по месту нахождения застройщика. Вся процедура взыскания неустойки содержит множество важных нюансов, от которых будет зависеть и возможность получения компенсации, и сумма взысканных в Вашу пользу денежных средств. Запишитесь на бесплатную консультацию по Вашему ДДУ, позвонив нам 8 (3952) 97-16-18, поможем Вам получить Ваши законные деньги в максимально возможном объеме.
Ольга 24.10.2017
Площадь двушки в Луговом по справки БТИ 46,9 кв.м., мы оплатили за 49,6. Какие наши дальнейшие действия. Подскажите
Здравствуйте.
Расхождение в площади объекта долевого строительства является несоответствием объекта долевого строительства условиям ДДУ.
В соответствии с ч.2 ст. 7 ФЗ №214, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, застройщик обязан выплатить Вам денежные средства за уменьшение площади объекта, проценты за пользование денежными средствами, компенсацию морального вреда. В случае если застройщик не исполнит Ваши требования в претензионном порядке, в течении 10 дней с момента получения претензии, в суде Вы взыщете с него дополнительно 50 % от удовлетворенной судом суммы денежных средств.
То есть необходимо направить в адрес застройщика претензию, содержащую вышеуказанные требования, при этом претензия должна быть должным образом мотивирована. Впоследствии на основании данной претензии судом и будет взыскан штраф в размере 50 % в Вашу пользу.
Необходимо также изучить Ваш ДДУ с застройщиком, поскольку (вероятно Ваш застройщик - ООО "ВостСибСтрой") в своих ДДУ указывает на допустимую погрешность при строительстве (допустимое расхождение по площади), также в ДДУ могут быть положения, которые придется оспаривать в суде. Позвоните по телефону 8 (3952) 97-16-18, наши юристы работают в том числе по "Луговому" - можем бесплатно Вас проконсультировать по всему порядку действий.
Екатерина 24.10.2017
Здравствуйте! застройщик не выплатил неустойку по решению суда , сама нашла счета ,которые есть у застройщика,но большую часть мне получить не удалось. Затем обратилась к приставам , приставы ничего не делают, подали жалобу в суд на приставов за неисполнение своих обязательств, суд ссылается на то ,что приставы якобы выполняли свои обязанности ,но на счетах ничего не оказалось. как дальше быть? как вернуть деньги?
Здравствуйте!
Взыскание задолженности по исполнительному листу обращается в первую очередь на денежные средства должника. Если сведений о наличии или об отсутствии у должника счетов и вкладов в банках не имеется, судебный пристав-исполнитель запрашивает указанные сведения у налоговых органов. Налоговые органы обязаны в трехдневный срок представить судебному приставу - исполнителю необходимую информацию. В случае непредставления сведений пристав может обратиться повторно (если захочет). При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество. Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.
При отсутствии имущества должника, проблема не в нарушении приставом обязанностей, а в неплатежеспособности застройщика.
В любом случае рекомендую: обратиться к приставам с заявлениями: о направлении запроса в налоговую о предоставлении информации о счетах должника (вдруг открыли новый счет), подать заявление о розыске имущества должника и оказать приставу содействие в розыске имущества (указать на то, где находится офис застройщика), договориться с приставом и съездить в офис застройщика, описать все имущество находящееся там, с целью его ареста и реализации, арестовать кассу застройщика (если он принимает наличные).
oleg 24.10.2017
Здравствуйте! подскажите пожалуйста обязан ли застройщик по стандарту устанавливать счетчики на горячее и холодное водоснабжение?
Здравствуйте!
Установка приборов учета ГВС и ХВС, равно как и иных приборов учета является обязанностью застройщика на основании следующего:
Правоотношения, связанные с энергосбережением и повышением энергетической эффективности, регулируются Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об энергосбережении).
Недопустим ввод в эксплуатацию зданий не соответствующих требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов. Помимо того, что построенное, реконструированное или ремонтированное жилье должно соответствовать техническим требованиям, оно должно быть оснащено приборами учета всех потребляемых ресурсов. При этом на застройщика возлагается обязанность обеспечить такое соответствие путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства.
Обязательство по учету производимых, передаваемых, потребляемых энергетических ресурсов с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов действительно тогда, когда объекты подключены к электрическим сетям централизованного электроснабжения, и (или) системам централизованного теплоснабжения, и (или) системам централизованного водоснабжения, и (или) системам централизованного газоснабжения, и (или) иным системам централизованного снабжения энергетическими ресурсами. Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после осуществления строительства, реконструкции должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета используемой тепловой энергии. При этом обязанность по установке указанных приборов Законом о теплоснабжении возложена на застройщика. Застройщик обязан за свой счет установить приборы учета до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Лариса 24.10.2017
Здравствуйте! подскажите, можно ли выставить претензию строительной компании по невыполнению сроков строительства (строительство деревянного дома)?
Здравствуйте!
Если договор заключен между Вами как физ. лицом и организацией застройщиком, на Ваши отношения распространяет свое действие Закон "о защите прав потребителей". Указанный закон предусматривает значительную ответственность в виде неустойки, которая в разы превышает неустойку по 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
В соответствии с ч.5 ст. 28 Закона "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги).
Кроме взыскания неустойки, вы вправе:
- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Вы вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
Ваши требования о выплате неустойки, компенсации морального вреда, возмещении убытков должны быть исполнены застройщиком в течение 10 дней.
Если застройщик не выплатит деньги в добровольном порядке, в суде Вы вправе будете взыскать с него штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы денежных средств.
Отмечу, что в случае злостного неисполнения условий договора застройщиком не следует уповать на выплату неустойки и любых иных мер ответственности добровольно и "по звонку", поэтому грамотно составленная претензия будет иметь существенное значение для достижения положительного результата по делу. Приходите на бесплатную консультацию, записавшись по телефону 8 (3952) 97-16-18, проанализируем Ваш договор со строителями, проверим данную организацию, скоординируем Вас по взысканию. Будем рады Вам помочь!
Наталья 23.10.2017
Являюсь участником долевого строительства. Застройщик перенес срок сдачи дома практически на 2 квартала. Можно ли отказаться от ДДУ с ипотекой? И у меня квартира приобретена по договору уступки права требования.
Здравствуйте, Наталья.
В соответствии с ч.1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Пункт 1 части 1 вышеуказанной статьи как раз определяет Ваше право на отказ от ДДУ в Вашем случае.
По договору уступки права требования (цессии) Вы приняли все права по ДДУ от предыдущего участника строительства.
Следует отметить, что ответственность застройщика будет ограничена условиями ДДУ - Вы вправе требовать возврат денег, определенных ценой ДДУ, уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, из расчета цены ДДУ.
То что квартира находится в залоге у банка не влияет на Ваше право на отказ от исполнения ДДУ, однако и не уполномачивает Вас не оплачивать банку денежные средства исходя из договора кредитования, однако, на практике банк, конечно же будет выступать в суде против удовлетворения Ваших требований.
Отказ от договора является процедурой, сопряженной с существенными рисками, и следует обращаться к подобной процедуре, взвесив все возможные исходы ситуации. Прежде чем предпринимать какие-либо юридически значимые действия в отношениях с Вашим застройщиком, получите в нашей компании бесплатную консультацию, предоставив для ознакомления ДДУ и уведомления застройщика. Специалисты нашей компании имеют обширный опыт разрешения подобных Вашей ситуаций, включая случаи взыскания денежных средств, при отказе дольщиков от ДДУ, даже с неплатежеспособных застройщиков. Позвоните по телефону 8 (3952) 97-16-18, мы договоримся с Вами о встрече и дадим конструктивный совет по любому, поставленному Вами вопросу.
Дольщик 23.10.2017
Я хочу купить квартиру с чистовой отделкой, но дом будет сдаваться через год. Могу ли я заранее написать заявление.о том, чтобы мне не ставили двери межкомнатные, ванну,туалет, плиту... И сможет ли Застройщик пересчитать стоимость квартиры. Равноправны ли его действия в отказе от моего заявления?
Добрый день.
Как я отмечал в ответе Антонине, статья 421 ГК РФ определяет принцип свободы договора - Вы вправе согласовать с застройщиком подобные условия. В свою очередь, застройщик вправе отказаться от изменения условия договора в данной части.
Леонид 23.10.2017
Согласно 214 закона РФ Суд присудил мне выплатить неустойку, за просрочку сдачи объекта. Передав исполнительный лист приставам в июле 2016 г. я до настоящего времени не получил своих денег. На мои вопросы к приставам получаю расплывчатые ответы, мол работаем..., вы не одни и т.д. Возможно ли, чтоб приставы тянули с исполнением решения суда? Подскажите юридически, как бороться с приставами? Получается решение судов это не окончание дела, всё зависит от приставов?
Здравствуйте.
Процедура взыскания денежных средств с должника может занять значительное количество времени. На практике, при платежеспособности должника-юр. лица, период взыскания денежных средств через ФССП занимает до 6ти месяцев.
В Вашем случае рекомендую действовать следующим образом: подать в ФССП заявление об ознакомлении с материалами исполнительного производства - установить какие исполнительные действия совершены приставом: выявление счетов организации, розыск имущества должника, при отсутствии денежных средств на счетах должника и наложение ареста на имущество, если застройщик принимает денежные наличные денежные средства от дольщиков - арест может быть наложен в том числе на кассу.
В случае, если приставом не осуществлялись исполнительные действия, либо были нарушены сроки их осуществления, то Вы вправе обратиться с жалобой на бездействие должностного лица (пристава) в Управление ФССП, либо непосредственно в суд по месту нахождения службы.
Вступившее в законную силу решение суда обязательно для исполнения. Однако, следует принимать в расчет возможность исполнения должником решения суда. Если должник имеет возможность выплатить денежные средства по исполнительному документу и намеренно уклоняется от своей обязанности - данное деяние образует состав правонарушения, и должник должен быть привлечен к ответственности за неисполнение решения суда.
Антонина 21.10.2017
Здравствуйте, Иван Романович! Могу ли я потребовать в качестве неустойки по ДДУ не денежные средства, а ремонт квартиры? Каким образом это все решается? Спасибо.
Здравствуйте, Антонина.
В соответствии с п.2 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Вы вправе согласовать с Застройщиком любой порядок разрешения спорной ситуации.
Для того, чтобы вместо выплаты неустойки застройщик произвел Вам отделку квартиры необходимо будет заключить с ним соответствующее соглашение. Так как застройщик будет просить Вас отказаться от претензий по срокам передачи квартиры, разумно будет предусмотреть меры ответственности, в случае, если застройщик откажется/не сможет/ не успеет сделать Вам ремонт.
Принцип свободы договора может сыграть как положительную, так и отрицательную (в случае, если Вы предоставите застройщику возможность подготовить соглашение и предусмотреть невыгодные Вам, или не указать выгодные Вам условия, при этом лишив Вас права взыскивать неустойку по ДДУ) роль в Ваших отношениях, поэтому рекомендуем:
1. Прибегать к подобному соглашению только в случае, если застройщик неплатежеспособен и отсутствует возможность взыскания неустойки по ДДУ;
2. Разработать собственную редакцию соглашения, по которой Вы впоследствии сможете обязать застройщика выполнить качественный ремонт в определенный срок.
Изучив ситуацию исходя из предоставленного Вами ДДУ мы можем проанализировать стоит ли взыскивать с застройщика неустойку или заключать соглашение о выполнении им ремонта квартиры. В рамках консультации будем рады помочь Вам. Записывайтесь к нам по телефону 8 (3952) 97-16-18
Светлана 19.10.2017
Уважаемый Иван Романович! заключен договор предварительной купли-продажи квартиры. Но дом вот уже 10 лет только на стадии постройки 1-го этажа. Застройщик возможно скоро будет банкротом. Вопросы: 1. Могу ли я по договору ПКП подать иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве? 2. Признание судом за мной право собственности на долю даст ли мне какие-либо преимущества при банкротстве застройщика? 3. Какие документы мне надо затребовать у застройщика для определении доли в суде? 4. сколько стоит подготовить подобный иск? Заранее благодарна!!!
Здравствуйте, Светлана!
1. по договору ПКП Вы не можете признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, однако Вы можете требовать призания ПКП договором участия в долевом строительстве и вместе с тем, требовать признания права собственности на долю.
2. Признание судом права собственности на долю в объекте незавершенного строительства даст Вам существенное преимущество при банкротстве застройщика, поскольку Ваша доля в объекте не будет включена в конкурсную массу.
3-4. Вопросы конструктивней обсудить с Вами в индивидуальном порядке. Рекомендую записаться на бесплатную консультацию, обратившись по нашему номеру 8 (3952) 97-16-18.
Ирина 18.10.2017
Один из застройщиков дает объявление о продаже (строительства) таунхаусов. При обращении в офис компании выяснилось, что земельный участок, на котором они собираются строить эти таунхаусы зарегистрирован на физическое лицо с видом разрешенного использования -ИЖС. Деньги предлагают внести по договору подряда. На вопрос о том, как эти дома (квартиры?) потом будут оформляться в собственность, представитель компании ответил, что это земельный участок будет разделен по числу таунхаусов (квартир), которые будут построены на этом земельном участке и каждый станет собственник получит документ. Так же представитель компании заявил, что разрешение на строительство для подобных объектов не требуется. Насколько законным может быть подобная схема строительства жилья на земельном участке под ИЖС и есть ли возможность как то обезопасить себя при заключении такой сделки?
В понимании Градостроительного Кодекса жилые дома блокированной застройки - это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В Вашем случае, по всей видимости, речь идет как раз о строительстве многоквартирного дома, в составе которого будет несколько домов блокированной застройки, следовательно правильным было бы заключение с застройщиком Договора участия в долевом строительстве. Однако, совершенно очевидно, почему застройщик пытается действовать подобным образом, предлагая заключить договор строительного подряда, и указывая на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство - Администрация не выдаст разрешение на строительство данного мкд, поскольку категория ИЖС предполагает строительство индивидуального жилого дома. Разрешение на строительство дома требуется, пусть даже это будут обособленные друг от друга коттеджи. В указанном Вами случае, возможны существенные сложности в постановке будущей квартиры (таунхауса) на кадастровый учет, и как следствие - в регистрации права собственности.
Ирина 17.10.2017
Добрый день. У меня заключен ДДУ, срок сдачи дома уже прошел, застройщик продлевает сроки сдачи дома. На текущий момент дом не достроен, и не сдан, когда будет сдан не известно, т.к. скорее всего сроки будут еще переноситься. Я знаю что имею право на взыскание неустойки. Могу ли я ее взыскивать не один раз после сдачи дома, а, например, каждые полгода?
Здравствуйте, Ирина. В случае наличия просрочки передачи квартиры, Вы вправе требовать от застройщика уплаты неустойки, убытков, вызванных нарушением срока передачи, компенсации морального вреда.
Расчет неустойки, в соответствии с ч.2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", производится по календарным дням. Таким образом, неустойка будет взыскана в Вашу пользу из расчета указанного Вами в исковом заявлении за определенный период просрочки. Если застройщик не исполнит обязательство в ходе судебного разбирательства и далее - Вы вправе обратиться за взысканием неустойки за период просрочки со дня, следующего за последним днем периода, за который Вы уже взыскали денежные средства. Резюмируя - можете взыскивать неустойку за каждые полгода, можете за каждую неделю (все зависит от экономической целесообразности).
Хочу отметить, что Вы также вправе отказаться от ДДУ и взыскать с застройщика денежные средства, переданные по договору, проценты за пользование ими, штраф в размере 50 % от удовлетворенной судом суммы денежных средств (весьма значительную сумму денежных средств на практике).
Предлагаю Вам обратиться в нашу компанию за консультацией (консультация для дольщиков бесплатна), позвонив по телефону 8 (3952) 97-16-18. Зачастую, в ходе личной беседы выясняется множество нюансов, на которые мы обратим Ваше внимание, что в последствие оградит Вас от неверных действий, и Вы примете правильную стратегию защиты своих прав.
Лея 16.10.2017
Застройщик не строит дом. Нагло. Как объединиться с соседями? Где взять их телефоны ?
Добрый день!
Вопрос "как объединиться с соседями" достаточно злободневен и на его решение направлено создание такого замечательного ресурса как форум дольщиков на настоящем сайте (https://www.realtyvision.ru/discussion/).
Исходя из практики, советую Вам начать разрешение проблемы не со сбора инициативной группы, а с консультации юриста.
При наличии значительной просрочки от застройщика и приостановления строительства Вам, в первую очередь, необходимо выработать стратегию защиты собственных интересов (вне зависимости от позиции "соседей") и предпринять активные действия по защите своих прав.
В соответствии с положениями ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
При отказе от договора Вы вправе требовать от застройщика выплаты процентов за пользование Вашими денежными средствами с момента внесения оплаты по ДДУ. Застройщик обязан вернуть Вам деньги, включая выплату процентов за пользование ими в течение 20 рабочих дней. В случае невыплаты денежных средств в добровольном порядке, Вы вправе обратиться за судебной защитой нарушенных прав и взыскать с застройщика денежные средства, переданные по ДДУ, проценты за пользование ими, убытки, компенсацию морального вреда и штраф в размере 50 % от удовлетворенной судом суммы денежных средств.
Для того, чтобы определиться, каким именно образом Вам защитить свои интересы, предлагаю Вам записаться на бесплатную консультацию по телефону 8 (3952) 97-16-18, мы с радостью ответим на любые Ваши вопросы, исходя из предоставленного Вами ДДУ, в том числе проверим ситуацию по Вашему застройщику.
Олег 16.10.2017
Добрый день, Иван!
Прокомментируйте пжлст нашумевший конфликт администрации Иркутска с застройщиком ЖК Высота. На сколько по Вашему правомерны и порядочны действия администрации по отношению к дольщикам? Какие действия можно и нужно предпринимать дольщикам для защиты своих прав на данный момент? Уточню, что 4,5,6,7,8 блок-секции достроены, стройнадзор выдал заключение о соответствии, но адимнистрация не вводит дом в эксплуатацию, находя любую причину. На первой встрече с инициативной группой дольщиков Ли М.Е. заявляла, что дома не введут, т.к. стройнадзор выдал заключение о соответсвии с нарушениями, а на второй встрече уже присутствовал стройнадзор, и Ли было невозможно подвергнуть критике действия стройнадзора, т.к. оснований нет. Была найдена новая причина - неполный комплект документов со стороны застройщика.
Т.е. со стороны администрации идет искусственное затягивание сроков сдачи в эксплуатацию готового жилья.
Здравствуйте, Олег!
Исходя из условий, озвученных Вами, в заданном вопросе, Вы являетесь участником долевого строительства объекта, который фактически возведен, насколько я понимаю, также обустроена придомовая территория.
Могу сказать Вам одно - при подобных условиях какие-либо риски утраты квартиры для Вас, как для дольщика, отсутствуют с наибольшей степенью вероятности.
Комментировать правомерность действий Администрации не имея "на руках" никакой документации, регламентирующей отношения с застройщиком, затруднительно. Если у Вас есть в наличии заключение стройнадзора, разрешительная документация застройщика, договор застройщика с администрацией, мы могли бы побеседовать с Вами, ознакомившись с данными документами и дав им правовой анализ. Ознакомиться с перечисленными (и иными) документами Вы можете (и вправе), обратившись к застройщику.
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
