 |
Вопросы, возникающие при совершении сделок с коммерческой недвижимостьюРубрика: Коммерческая недвижимость На вопросы отвечает Пятых Вячеслав Владимирович, заместитель генерального директора по правовому обеспечению ООО "Тысячелетие". - купля-продажа, купля-продажа с рассрочкой платежа |
| Поделиться |
Ответы опубликованы. Орфография и пунктуация авторов вопросов сохранена.
Татьяна 18.06.2013
Добрый лень! Вячеслав Владимирович, у меня вопрос следующего порядка: квартира из трех комнат, до момента приватизации были прописаны 4 человек: отец, мать, их сын и его ребенок. После приватизации - несовершеннолетний становится собственником автоматически 1\4 в квартире. Сын разводится с женой, жена - претендует на 1/4 долю своего ребенка, будучи официальным опекуном. Может ли она продать долю ребенка в квартире без согласие на то его отца, другой недвижимости у отца нет. Но мать ребенка вышла замуж, родила еще двух детей и живет с ними в трехкомнатной квартире, где и собирается прописать ребенка. такая вот ситуация, спасибо за ответ
Добрый день, Татьяна!
Вначале хочу напомнить, что тема конференции: «Вопросы, возникающие при совершении сделок с коммерческой недвижимостью» поэтому отвечу на ваш вопрос коротко.
Продать можно, но, во-первых, другие сособственники имеют право преимущественной покупки, во-вторых, необходимо согласие органов опеки и попечительства, ну и в – третьих ¼ досталась ему автоматически, поэтому корректно ли ставить вопрос о продаже.
Елена 17.06.2013
Вячеслав Владимирович, добрый день.
Купили 2-х комнатную квартиру в обычном жилом доме на первом этаже с прикидкой в будущем перевести в нежилое и использовать под офис. С какими проблемами мы можем столкнуться и как их избежать?
Добрый день, Елена!
Порядок перевода жилого помещения в нежилое в Российской Федерации регламентируются Жилищным и Гражданским кодексами РФ, помимо этого в г.Иркутске разработан и утвержден Административный регламент «Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденный Постановлением администрации г.Иркутска от 13.04.2012г. № 031-06-719/12. В данном регламенте подробно расписан механизм перевода помещений. Основной проблемой с которой Вы можете столкнуться является получение согласия на перевод всех собственников помещений в этом доме. Так в частности при истребовании согласий разработчики регламента ссылались на требования п.3.ст.36 и п.2.ст.40 Жилищного кодекса РФ.
Теперь о том, как избежать этих сложностей. Вы можете договориться с жильцами дома и взамен на их согласие провести, например благоустройство прилегающей территории. Можно также попытаться узаконить перевод в судебном порядке. Наша компания занимается переводами и если возникнет необходимость, позвоните к нам в офис.
Анастасия 12.06.2013
А правда ли написано в этих статьях написано о ЖСК "Точные сроки сдачи дома неизвестны"
«Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах. Дольщикам остается лишь ждать, когда кооператив сможет завершить строительство дома».
Дольщики ЖСК лишены всех прав
На дольщиков в ЖСК не распространяются те нормы, что защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры. Кроме того, дольщики не имеют права претендовать на компенсацию морального вреда.СКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА я хотела обратится в суд на ЖСК по неустойке и расторгнуть договор и вернуть свои деньги.
Добрый день, Анастасия!
В данном случае необходимо уточнить основания включения Вас в члены кооператива, документы, подписанные между Вами и ЖСК, а также выяснить, какие обязательства возложены на ЖСК "Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства". На сегодняшний день существует ряд факторов влияющих на ваши права и обязанности во взаимоотношениях с жилищным кооперативом. Имея на руках документы и более подробную информацию, возможно, Вы найдете ответы на некоторые свои вопросы в Федеральном законе от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О содействии развитию жилищного строительства".
Исхакова гульсина 12.06.2013
Я не думая подписывала доп согл о продлении срока здачи дома уже прошел год а дом не сдан могу ли я рассчитывать на компенсацию согл закона не помню номера.
Добрый день, Гульсина!
В одном из ответов я уже писал об ответственности застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Но наличие дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства некоторым образом развязывает руки застройщику и дает возможность передать объект долевого строительства в срок указанный в дополнительном соглашении. В случае если и этот срок истек, вы можете обратиться с претензией к застройщику, а в последующем в суд о взыскании неустойки.
Анастасия 11.06.2013
Здравствуйте Вячеслав Владимирович!
Спасибо Вам большое. Я хоть задала вопросы не по существу, но вы все таки дали свои ответы. т. е. оказали неоценимую юридическую помощь. Но вот только я не очень хорошо знаю юридическую терминологию и то что вы написали - "застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере." просто переведите на простой доступный язык. если примерно я как доильщица дала например 500 тыс в 2010 году, а срок сдачи договора на май 2011 год и вот я жду два года и сколько еще буду ждать неизвестно. И примерно сколько я должна получить от застройщика по неустойке (пени). Нужен ли мне адвокат или представитель если я обращусь в суд и кто будет оплачивать судебные издержки и гос пошлину. ЗАРАНЕЕ СПАСИБО БОЛЬШОЕ!
Добрый день, Анастасия!
Попытаюсь объяснить на вашем конкретном примере. На сегодняшний день согласно Указания Банка России от 13.09.2012 № 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России" эта ставка составляет 8,25% годовых. Теперь возьмем за основу указанные 500.000 рублей, в результате получаем неустойку в размере 137 рублей 50 копеек в день, а теперь берем то количество дней ожидания и умножаем на 137р.50к., а потом еще на два и получаем общую сумму неустойки. Теперь что касается судебного разбирательства. В случае вашей победы в суде гос.пошлина и судебные издержки (оплата адвокату и пр.) будут взысканы судом с ответчика.
людмила 11.06.2013
Вы работаете с сертификатами выданным участником ВОВ? В случае положительного ответа, предложите свои варианты. Размер компенсации равен: 1000000 рублей.
Добрый день, Людмила!
Наша компания действительно работает с сертификатами, выданными участникам ВОВ. Исходя из цен, сложившихся на рынке недвижимого имущества в г.Иркутске суммы указанной в Вашем вопросе к сожалению не достаточно. Необходимо использовать дополнительные средства. Все имеющиеся варианты вы сможете посмотреть на нашем сайте в Интернете.
Наталья Брякова 10.06.2013
Добрый день! Вячеслав Владимирович проясните если возможно, дочь с мужем присмотрели малосимейку в г. Березовский ул. Новая 8а, реконструированное здание клуба в многоквартирый дом, но мне как инвестору в жилье не совсем понятно как будет происходить сделка и как должна - по договору продажи однозначно наверное, но дочь сказала, что по словам риэлтора будет подписываться соглашение о передачи квартиры. Возможно ли это? Не пропадут ли мои "кровные"?
Добрый день, Наталья!
Если я Вас правильно понял, то город Березовский находится в Свердловской области. Для того чтобы свести свои риски к минимуму целесообразно обратиться к юристу в вашем городе, чтобы он проверил документы застройщика, а это как минимум документы по отводу земельного участка и разрешение на строительство (реконструкцию). В случае если застройщик получил разрешение на реконструкцию здания клуба в многоквартирный жилой дом, то с вами, скорее всего, будет подписан договор долевого участия в строительстве либо другой подобный договор. По указанному договору после ввода объекта в эксплуатацию вам будет передана по акту приема-передачи квартира, обозначенная в договоре и вам останется только зарегистрировать на нее право собственности в местной ФРС. Но еще раз хочу повторить, не рискуйте, обратитесь за помощью к местным профессионалам на рынке недвижимости.
Анастасия 09.06.2013
Добрый день, Вячеслав Владимирович!
Я в начале 90- е годы покупала частный дом за него деньги полностью дала владелицу дома - старая бабулька была, но не оформила на себя, то время я не понимала все нюансы договора думала рас деньги дала то оно мое. Бабушка жила рядом, лет пять затем бабушка заболела и скорее умерла. В 2003 году цены за коммунальные услуги возросли и стали приходить из люди жкх большими счетами и я когда обратилась почему с меня столько деньги то они сказали что там прописано 5 человек, а живу я там с дочкой сказали чтобы их выписать надо сделать инвентаризацию для этого необходимы все документы. А как сейчас документы уже к этому времени лет 8 прошло как владелец умер и я ушла оставив так все как было. Но сегодня я хочу оформить этот дом на меня по правилу и не знаю как. Если я обращусь к детям этой бабушки то боюсь что они запросят у меня большие деньги или вообще не допишут на меня. Не знаю как в этом случае поступить подскажите что мне делать как по закону я могу стать собственником этой квартиры я течении долгих лет оплачиваю эти большие коммунальные услуги
Добрый день, Анастасия!
Хочу сказать, что ситуацию Вы, конечно, запустили, но как говориться без выходных положений не бывает, все можно привести в порядок. В вашем случае без выяснения подробностей дела не обойтись и скорее всего без судебного процесса тоже. Приходите, попробуем разобраться в вашей проблеме.
P.S. Уважаемые читатели напоминаю, что тема конференции «Вопросы, возникающие при совершении сделок с коммерческой недвижимостью».
Анастасия 09.06.2013
Здравствуйте Вячеслав Владимирович! у меня вопрос при долевом участии в строительстве. Я являюсь дольщиком ЖСК "Н" при не соблюдении сроков договора какие права есть у дольщика по отношению к застройщику, то есть что может требовать дольщик от застройщика многоквартирного дома, могу ли я потребовать у застройщика возврат своих денег на сегодняшний стоимости за кв\ м. если я обращусь в суд то взыграю ли это дело я
Добрый день, Анастасия!
В соответствии с п. 2. ст.6 ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Помимо этого хочу сказать, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: - при существенном нарушении договора другой стороной.
Анастасия 09.06.2013
Здравствуйте Вячеслав Владимирович!, скажите пожалуйста если покупать земельный участок и строит там дом , то какие документы мне необходимы как собственнику земельного участка и дома на этом участке.говорят какой то тех паспорт, домовая книга,зеленка на дом и даже на землю вопрос у меня если можно перечень всего пакета документов необходимого собственнику земельного участка и дома на этом земле.
Добрый день, Анастасия!
Для того, чтобы дать развернутый ответ на Ваш вопрос необходимо посмотреть документы на земельный участок, который Вы хотите приобрести, чтобы уточнить разрешенное использование и целевое назначение земли. Но хочу сказать, что на сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством, на большинстве земельных участков, принадлежащих, гражданам на праве собственности зарегистрировать право собственности на дом не представляет собой особых проблем. Зачастую достаточно заполнить в 2-х экземплярах декларацию «Дачная амнистия», взять документы на землю (правоустанавливающие и свидетельство о гос. регистрации права) и все это сдать на регистрацию в ФРС. В результате вы получите свидетельство о праве собственности на свой дом.
Ольга 09.06.2013
Добрый день, Вячеслав Владимирович!
Сообщите в районе Волжской, Цимлянской, Лисихи - сторона ближе к Ангаре (идеально, если это будет ул. Дальневосточная), имеются ли на данный момент на продажу помещения под офис площадью 35-40 кв.м. НЕ В ЦОКОЛЕ уже готовые (построенные)? А также в строящихся новых жилых комплексах находящихся там же? Какова примерная стоимость в построенном и в строящемся?
Здравствуйте Ольга!
Интересующие Вас помещения в динамично развивающемся Октябрьском районе, а в частности в районе Нижней Лисихи и прилегающих улиц обязательно есть. Предлагаю поискать их на различных сайтах в Интернете либо в газетах или рекламных буклетах застройщиков. Но самым лучшим будет, если вы проедетесь на машине по интересующим вас улицам и на тех зданиях, которые вам понравятся, расклеите объявления о покупке офиса площадью 35-40 кв.м. Желающие продать обязательно найдутся. Можете также заглянуть к нам на сайт. А я в свою очередь занимаюсь юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом граждан и юридических лиц.
Александр 06.06.2013
Здравствуйте Вячеслав Владимирович! Подскажите, если купля-продажа осуществляется продавцом как физ.лицо, а покупатель юр.лицо, то есть ли разница какую очередь занимать в фрс? на юр. лицо или на физ.лицо? И кто будет оплачивать гос. пошлину? Заранее благодарю за ответ
Здравствуйте, Александр! В настоящий момент в ФРС нет разграничений по приему физических или юридических лиц, т.е. нет различных очередей или раздельных кабинетов, все сделки принимаются в обычном порядке. Что касается гос.пошлины, то ее оплачивает покупатель в Вашем случае это юр.лицо, следовательно размер гос.пошлины составляет 15 тыс. рублей.
Дмитрий 05.06.2013
Вячеслав Владимирович, подскажите порядок действий при совершении покупки офиса физ. лицом и юр. лицом? Есть ли различия и если есть, то какие?
Добрый день, Дмитрий! При покупке нежилого помещения физическим или юридическим лицом особых различий нет. Основным моментом является наличие всех учредительных документов общества, а это Устав, свидетельство о регистрации юр.лица, свидетельство о постановке на налоговый учет, полномочия генерального директора, т.е. протокол об избрании, либо приказ о назначении, либо решение единоличного участника о возложении на себя обязанности генерального директора. Помимо этого важным моментом является сумма сделки, т.е. если сделка для юр.лица является крупной, должно быть одобрение Совета директоров либо общего собрания участников общества в зависимости от крупности сделки по отношению к балансовой стоимости активов общества на последний отчетный период. И еще, при совершении сделки с участием заинтересованных лиц, необходим протокол общего собрания об одобрении такой сделки. Расскажу вкратце, как это происходит в основном на практике. Если в обществе несколько участников, то составляется протокол общего собрания, в котором в повестку дня включается вопрос о приобретении такого-то объекта, здесь же в протоколе делается отметка о том, что лиц заинтересованных в сделке нет. Если же в обществе один участник, то готовится решение единоличного участника о приобретении объекта недвижимого имущества.
Также следует обратить внимание на размер гос.пошлины в ФРС, для юридических лиц она составляет 15 тыс. рублей, оплачивается через банк, в «платежке» ставится отметка банка.
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
|
|
|
